Gezielte Prüftermine je Gewerk für Bauherren in Aschaffenburg, damit Ausführungsfehler auffallen, solange die Bauteile noch sichtbar sind.
Eine Baubegleitende Qualitätskontrolle Aschaffenburg setzt dort an, wo spätere Mängel entstehen: an festen Kontrollpunkten je Gewerk, bevor Abdichtung, Dämmung oder Leitungen hinter Estrich und Putz verschwinden. Florian Wurster, Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel, prüft die vereinbarten Bauteile beim Ortstermin, hält Befunde mit Fotos fest und protokolliert jeden Termin schriftlich.
Wer mit einem Bauträger eine Doppelhaushälfte in Mainnähe errichtet, sieht viele Bauteile nur kurz: Kellerabdichtung, Bodenplatte und Anschlüsse werden rasch überbaut. Feste Kontrollpunkte legen vorab fest, wann ein unabhängiger Blick auf die Ausführung sinnvoll ist und welche Unterlagen dafür bereitliegen sollten.
In Leider, Nilkheim und Obernau kann sandig-kiesiger Untergrund mit Grundwasser nahe dem Mainspiegel anstehen. Ob das für das eigene Grundstück zutrifft, ist am Objekt zu prüfen. Im Rahmen der Qualitätskontrolle sehen wir uns deshalb die Keller- und Bodenplattenabdichtung an, solange Fugen, Übergänge und Durchdringungen noch zugänglich sind.
Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er übernimmt selbst keine Bauarbeiten. Maßstab ist, ob die Ausführung Ihrem Vertrag entspricht.
1. Unterlagen sichten, Prüfplan festlegen
Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne Ihres Bauträgers werden gesichtet. Daraus entsteht ein Prüfplan, der festhält, welche Gewerke in welchem Bauabschnitt kontrolliert werden und welche Unterlagen Sie dafür vor jedem Termin bereithalten.
2. Gründung und Kellerabdichtung bei offener Baugrube
Bevor die Baugrube verfüllt wird, sehen wir uns Bodenplatte, Kellerwände, Abdichtungsbahnen oder Beschichtungen, Fugenbänder und Rohrdurchführungen genau an. Auf aufgeschüttetem Gelände wie den früheren Mainwiesen in Leider achten wir zusätzlich auf Hinweise, die auf ungleichmäßige Setzungen des Untergrunds deuten können.
3. Rohbau, Dachkonstruktion und Fenster vor dem Innenausbau
Geprüft werden Mauerwerk, Decken und Stürze, die Ausführung von Dach und Dachabdichtung sowie Einbau und Anschlüsse der Fenster, solange Fugen und Anschlussbänder noch offen und ohne Verkleidung sichtbar sind.
4. Dämmung und Leitungen vorab
Bevor Estrich und Putz eingebracht werden, kontrollieren wir Dämmlagen, Trittschallschutz, Leitungsführung und Abdichtungen in Bädern auf Übereinstimmung mit der Baubeschreibung.
5. Innenausbau und sichtbare Oberflächen prüfen
Angesehen werden Putz, Estrichoberflächen, Fliesen und Anschlüsse im Innenausbau. Die förmliche Abnahme bleibt ein eigener Schritt, der gesondert vorbereitet wird.
6. Schriftliches Protokoll und Erläuterung nach jedem Termin
Sie erhalten Fotos, Befunde und Empfehlungen schriftlich und besprechen offene Punkte persönlich oder digital.
Der Aufwand ergibt sich aus Ihrem Bauvorhaben, der Zahl der vereinbarten Kontrollpunkte und der konkreten Fragestellung. Bevor der erste Termin stattfindet, erhalten Sie ein verbindliches Angebot, in dem der Prüfumfang schriftlich beschrieben ist. Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts, und Zusatzkosten außerhalb des vereinbarten Prüfumfangs entstehen nicht.
Das Objekt selbst gibt den Rahmen vor: Eine Doppelhaushälfte mit Keller verlangt andere Prüfschritte als ein Einfamilienhaus auf Bodenplatte oder eine Kernsanierung im Bestand.
Entscheidend ist außerdem, wie viele Gewerke Sie kontrollieren lassen möchten. Manche Bauherren konzentrieren sich auf Abdichtung und Dach, andere wünschen Kontrollpunkte vom Kellerrohbau bis zum Innenausbau.
Auch die Lage spielt hinein. Liegt das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet am Main oder an der Aschaff, verdienen Abdichtung und hochwasserangepasste Details einen eigenen Termin.
Hilfreich sind vollständige Unterlagen: Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und der Bauzeitenplan des Bauträgers.
Aus diesen Punkten ergibt sich ein Angebot, das Sie vorab verbindlich erhalten und in Ruhe prüfen können.
Florian Wurster verkauft weder Baustoffe noch Handwerksleistungen. Sein Auftrag besteht allein darin, die Ausführung mit dem zu vergleichen, was Sie vertraglich vereinbart haben.
Die Befunde richten sich an Sie als Bauherrn. Ob und wie Sie diese an den Bauträger weitergeben, entscheiden Sie.
Jeder Kontrollpunkt bezieht sich auf ein bestimmtes Gewerk und einen bestimmten Bauabschnitt. Maßstab sind Ihr Bauvertrag, die Baubeschreibung, die Pläne und die anerkannten Regeln der Technik.
Bei Keller und Bodenplatte stehen Abdichtung, Fugenbänder, Durchdringungen und die Ausführung der Dränage im Mittelpunkt, soweit diese geplant ist.
Im Rohbau geht es um Mauerwerk, Decken, Stürze und Aussparungen. Beim Dach werden Unterkonstruktion, Dämmung, Luftdichtheitsschicht und Eindeckung angesehen.
Bei Fenstern und Türen liegt der Schwerpunkt auf Einbau und Anschlussfugen, im Innenausbau auf Estrich, Putz und Abdichtungen in Nassräumen.
Welche dieser Punkte für Ihr Vorhaben sinnvoll sind, legen wir gemeinsam im Prüfplan fest. Nicht jedes Bauvorhaben braucht jeden Kontrollpunkt; entscheidend sind Bauweise, Lage und die Abschnitte, bei denen Sie selbst unsicher sind.
Jeder Befund wird fotografiert und im Protokoll dem betroffenen Bauteil zugeordnet. So lässt sich später nachvollziehen, in welchem Zustand ein Bauteil vor dem Überbauen war und welche Stelle genau gemeint ist.
Das Protokoll beschreibt Abweichungen sachlich und nennt, was nach fachlicher Einschätzung nachgebessert werden sollte.
Mit diesen Unterlagen können Sie gegenüber dem Bauträger klar benennen, welche Punkte offen sind, und eine Nachbesserung gezielt einfordern. Die Entscheidung über das weitere Vorgehen bleibt bei Ihnen.
Die Kontrolltermine finden auf Ihrer Baustelle statt, ob in Nilkheim, Leider, Obernau oder einem anderen Stadtteil.
Den passenden Zeitpunkt stimmen wir mit Ihnen und dem Bauablauf des Bauträgers ab, damit die Bauteile beim Termin zugänglich sind.
Wichtig ist, dass Sie Bauabschnitte frühzeitig melden, bevor Gewerke überdeckt werden. Ein kurzer Hinweis auf den anstehenden Bauabschnitt genügt, damit wir den Termin rechtzeitig mit Ihnen abstimmen können.
Jeder Kontrolltermin folgt demselben Muster, damit die Ergebnisse über die gesamte Bauzeit vergleichbar bleiben. Grundlage ist der Prüfplan, der vor Baustart aus Bauvertrag, Baubeschreibung und Plänen abgeleitet wurde. Er legt fest, welche Bauteile im jeweiligen Bauabschnitt angesehen werden. Vor Ort konzentriert sich Florian Wurster auf das, was gerade fertiggestellt, aber noch nicht überdeckt ist. Bereits verschlossene Bauteile lassen sich nur noch eingeschränkt beurteilen, deshalb ist der Zeitpunkt jedes Termins so wichtig. Der Bauträger sollte den Termin kennen und die zu prüfenden Bauteile bis dahin offen lassen. Bei einem Termin geschieht im Einzelnen Folgendes:
Mehrere Stadtteile liegen am Main, und dort können Wasser und frühere Eingriffe in den Boden die Ausgangslage prägen. Für die Qualitätskontrolle folgt daraus, dass die Abdichtung im Keller- und Sockelbereich besonders sorgfältig angesehen wird.
Nilkheim wuchs ab 1933 auf der linken Mainseite in der Nähe ehemaliger Kiesgruben. Wo Gruben verfüllt wurden, können ungleichmäßige Setzungen auftreten; ob das ein Grundstück betrifft, lässt sich nur am Objekt klären.
In Leider wurden im Zuge der 1921 abgeschlossenen Mainkanalisierung ein Hochwasserdamm angelegt und die Mainwiesen aufgeschüttet. Auf solchen Auffüllungen lohnt ein genauer Blick auf Bodenplatte und Rissbild im Rohbau.
Aschaff, Main, Gailbach und Kühruhgraben haben festgesetzte Überschwemmungsgebiete für das hundertjährliche Hochwasser. Wer dort baut, braucht eine Ausnahmegenehmigung der Unteren Wasserbehörde und eine hochwasserangepasste Ausführung.
Ob die geplanten Details dazu tatsächlich so ausgeführt werden, ist ein eigener Kontrollpunkt.
In Obernau ging 1889 das erste Wasserwerk der Stadt mit sieben Brunnen in Betrieb. Grundwasser nahe dem Mainspiegel kann dort und in anderen mainnahen Lagen anstehen.
Welche Abdichtungsbauweise der Bauträger dafür vorsieht, prüfen wir anhand der Unterlagen und an der Baustelle, bevor die Baugrube verfüllt wird.
Bevor Estrich, Putz und Fliesen aufgebracht werden, bleibt ein kurzer Zeitraum, in dem Leitungen, Dämmung und Abdichtungen in Nassräumen noch zugänglich sind. Diese Phase wird oft unterschätzt, weil der Rohbau bereits geschlossen wirkt. Gerade hier lassen sich Abweichungen von der Baubeschreibung noch mit überschaubarem Aufwand korrigieren. Melden Sie diesen Bauabschnitt deshalb rechtzeitig, damit ein Kontrolltermin vor dem Einbringen des Estrichs möglich ist.
Rechtlicher Rahmen eines Neubaus in der kreisfreien Stadt ist die Bayerische Bauordnung (BayBO). Die BayBO regelt unter anderem Genehmigungsverfahren und bauliche Anforderungen. Für Bauherren sind vor allem diese Stellen von Bedeutung:
Die Prüfung durch Behörden ersetzt diese Kontrolle nicht. Sie liefert Ihnen eine technische Einschätzung, ob die Ausführung Ihrem Vertrag entspricht. Bei Streitigkeiten kann das Protokoll eine sachliche Grundlage für Gespräche mit Bauträger oder Anwalt sein.
Die Tabelle zeigt, zu welchem Zeitpunkt welche Gewerke typischerweise angesehen werden. Maßgeblich sind immer der tatsächliche Bauablauf und die Bauweise Ihres Hauses.
| Gewerk | Prüfmoment | Inhalte |
|---|---|---|
| Gründung | vor dem Betonieren | Bodenplatte, Leitungen unter der Platte |
| Abdichtung | ehe angeschüttet wird | Kellerwände, Fugen, Durchdringungen |
| Rohbau | nach Fertigstellung der Wände | Mauerwerk, Decken, Stürze |
| Dach | vor der Innenverkleidung | Dämmung, Luftdichtheit, Anschlüsse |
| Fenster | vor Putz und Dämmung | Einbau, Anschlussfugen |
| Innenausbau | vor Estrich und Fliesen | Dämmlagen, Nassraumabdichtung |
Welche Zeilen für Ihr Bauvorhaben gelten, legt der Prüfplan fest, den wir vor Baustart gemeinsam mit Ihnen abstimmen. Weitere Termine, etwa für Nachkontrollen, lassen sich bei Bedarf vereinbaren.
Eine Kontrolle an festen Prüfpunkten passt zu Bauherren, die nicht die gesamte Bauzeit begleiten lassen möchten, aber an entscheidenden Stellen Sicherheit suchen. Typische Ausgangslagen sind:
Wer einen Sachverständigen über alle Bauphasen hinweg wünscht, findet die passende Leistung auf der Seite zur Baubegleitung, die den gesamten Bauablauf abdeckt.
Die Qualitätskontrolle konzentriert sich auf vorab festgelegte Kontrollpunkte je Gewerk, etwa Abdichtung, Dach oder Estrich. Eine Baubegleitung begleitet dagegen die gesamte Bauzeit. Welche Form passt, hängt davon ab, wie eng Sie Ihr Vorhaben beobachten lassen möchten und wie oft Sie selbst auf der Baustelle sind.
Bringen Sie Bauvertrag und Baubeschreibung, Pläne sowie den Bauzeitenplan des Bauträgers mit. Aus diesen Dokumenten leiten wir den Prüfplan ab und erkennen, welche Gewerke für Kontrollpunkte besonders wichtig sind. Fehlende Dokumente können Sie nachreichen.
Viele Bauteile sind nur kurze Zeit sichtbar. Ist die Baugrube verfüllt oder der Estrich eingebracht, lassen sich Abdichtung und Dämmung kaum noch beurteilen. Deshalb sollten Sie anstehende Bauabschnitte frühzeitig melden, damit der Termin noch vor dem Überbauen liegt.
In mainnahen Lagen wie Leider, Nilkheim oder Obernau kann Grundwasser nahe dem Mainspiegel anstehen. Ob das zutrifft, ist am Objekt zu prüfen; die Abdichtung sehen wir uns deshalb vor dem Anschütten genau an.
Der Befund wird mit Fotos dokumentiert und im Protokoll beschrieben, zusammen mit einer Empfehlung zur Nachbesserung. Sie entscheiden, wie Sie die Punkte an den Bauträger weitergeben. Auf Wunsch wird die Nachbesserung bei einem weiteren Termin kontrolliert.
Die Kontrolltermine nimmt Florian Wurster wahr, Sachverständiger (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er erläutert die Protokolle persönlich oder digital.
Nein. Die Kontrolltermine prüfen einzelne Gewerke während der Bauzeit, solange Bauteile noch offen liegen. Die Abnahme ist ein eigener Schritt am Ende, bei dem Sie als Auftraggeber die Leistung entgegennehmen. Dafür gibt es eine gesonderte Begleitung, die die Seite zur Bauabnahme ausführlich beschreibt, einschließlich Mängelliste.
Für Main, Aschaff, Kühruhgraben und Gailbach sind Überschwemmungsgebiete für ein HQ 100 festgesetzt. Bauen ist dort nur mit Ausnahmegenehmigung der Unteren Wasserbehörde und hochwasserangepasster Ausführung möglich. Auch an kleineren Bächen wie dem Hensbach kann ein faktisches Überschwemmungsgebiet bestehen. Ob die vorgesehenen Details so umgesetzt werden, wird als eigener Kontrollpunkt in den Prüfplan aufgenommen.
Den Umfang bestimmen vor allem die Zahl der Gewerke und der vereinbarten Kontrollpunkte. Ein Neubau mit Keller in Mainnähe hat in der Regel mehr kritische Prüfmomente als ein Haus ohne Untergeschoss. Welche Termine stattfinden, halten wir im Angebot schriftlich fest.
Ja, neben Einfamilienhäusern begleiten wir auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte an festgelegten Kontrollpunkten. Bei größeren Vorhaben stimmen wir vorab ab, welche Bauabschnitte und Gewerke geprüft werden und wie die Protokolle an Sie und gegebenenfalls weitere Beteiligte gehen.
Schildern Sie uns kurz Ihr Bauvorhaben, den Bauträger und den aktuellen Bauabschnitt. Gemeinsam klären wir, welche Kontrollpunkte sinnvoll sind und wann der erste Ortstermin auf Ihrer Baustelle stattfinden sollte.
Bau- oder Sanierungsarbeiten bietet Florian Wurster nicht an. Seine Einschätzung orientiert sich deshalb allein an Ihrem Vertrag und an der fachgerechten Ausführung. Jeder Befund ist mit Fotos dokumentiert und technisch begründet.
Sie möchten Ihr Vorhaben umfassender oder zu einem anderen Zeitpunkt prüfen lassen? Diese Leistungen ergänzen die Kontrolle:
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie eine E-Mail. Nennen Sie dabei Lage des Grundstücks, Bauweise und den nächsten anstehenden Bauabschnitt, damit wir den Prüfplan gezielt vorbereiten können.
Florian Wurster
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Neben den Stadtteilen von Nilkheim bis Obernau prüfen wir Bauvorhaben auch in angrenzenden Gemeinden wie Großostheim, Haibach, Hösbach und Sulzbach am Main. Der Ablauf mit Prüfplan, Kontrollterminen und Protokoll bleibt dabei derselbe. Einen Überblick über sämtliche Leistungen bietet Ihnen die Startseite.