Bevor Sie Ihr neues Reihenhaus oder Ihre Neubauwohnung übernehmen, sehen wir uns das Werk gemeinsam mit Ihnen an und halten Auffälligkeiten schriftlich fest.
Wer abnimmt, bestätigt als Auftraggeber, dass die Bauleistung im Wesentlichen dem Vertrag entspricht. Für die Bauabnahme Aschaffenburg begleitet Florian Wurster, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung, Erwerber von Neubau-Reihenhäusern und Neubauwohnungen bei der Begehung. Sichtbare Mängel und Abweichungen von der Planung landen in einem bebilderten Protokoll, bevor Sie unterschreiben.
Die Abnahme ist der Moment, in dem sich die Rechtslage zwischen Ihnen und dem Bauträger oder Bauunternehmen deutlich verschiebt. Nach § 640 BGB nehmen Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht an; ab diesem Zeitpunkt läuft nach § 634a BGB die Verjährung der Mängelansprüche, bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre.
Gleichzeitig wird die Vergütung oder die zugehörige Rate fällig, die Gefahr für das Bauwerk geht auf Sie über, und für Mängel, die erst später gerügt werden, tragen in der Regel Sie die Beweislast. Nach § 640 Abs. 3 BGB entfallen bestimmte Rechte wie Nacherfüllung oder Minderung, wenn Sie einen Ihnen bekannten Mangel im Abnahmeprotokoll nicht ausdrücklich vorbehalten. Deshalb gehört jeder erkannte Mangel mit Vorbehalt in das Protokoll, das Sie gemeinsam mit dem Bauträger unterzeichnen.
Ist die VOB/B vereinbart, sieht § 12 VOB/B auf Verlangen eine förmliche Abnahme mit gemeinsamer Niederschrift vor. Darin stehen Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen einer etwaigen Vertragsstrafe. Florian Wurster unterstützt Sie dabei, die technischen Befunde eindeutig formuliert einzubringen.
Sichtbare Mängel am Bauwerk erfassen
Wir prüfen Oberflächen, Bauteilanschlüsse, Fenster, Türen, Treppen und Beläge auf erkennbare Ausführungsfehler und benennen jeden Befund so, dass der Bauträger ihn eindeutig zuordnen kann.
Abweichungen von Baubeschreibung und Planunterlagen nachvollziehbar sichtbar machen
Ob Fensterformate, Raumhöhen, Dachüberstände oder die zugesagte Ausstattung: Wir gleichen den gebauten Zustand stichprobenartig mit Baubeschreibung, Plänen und Bemusterung ab. Was nicht dem Vertrag entspricht, wird mit Lage, Foto und kurzer Beschreibung aufgenommen und als Vorbehalt vorgeschlagen.
Qualitätsdefizite verständlich, sachlich und technisch einordnen
Nicht jeder Befund wiegt gleich. Florian Wurster erläutert, welche Punkte die Substanz betreffen, welche eher optischer Natur sind und was als wesentlicher Mangel einer Abnahme entgegenstehen kann. Ob Sie abnehmen, bleibt allein Ihre Entscheidung.
Vorbehalte sauber im Protokoll verankern
Jeder erkannte Mangel wird als Vorbehalt formuliert, damit Ihre Ansprüche auf Nachbesserung nach der Abnahmeerklärung nicht unbemerkt verloren gehen.
Eine bebilderte Mängelliste in Händen
Sie bekommen eine geordnete Aufstellung mit Fotos, Lagebezeichnung und Beschreibung, die als Grundlage für Nachbesserungsforderungen gegenüber dem Bauträger dienen kann.
Unabhängige Sicht ohne eigene Bau- oder Sanierungsinteressen
Florian Wurster führt selbst keine Bauarbeiten aus und steht bei der Begehung allein an Ihrer Seite.
Wie aufwendig es wird, hängt vom Objekt, Ihrer Frage und dem Umfang der Begehung ab. Bevor Florian Wurster tätig wird, erhalten Sie ein verbindliches Angebot, das genau beschreibt, welche Leistungen darin enthalten sind und welche nicht.
Ein Reihenhaus mit Garten, Terrasse und Außenanlagen bringt andere Prüfbereiche mit sich als eine Wohnung im Geschosswohnungsbau, bei der zusätzlich Treppenhaus, Tiefgarage oder Dach als Gemeinschaftseigentum betrachtet werden können.
Auch die Ausstattung spielt eine Rolle: Je mehr Sonderwünsche, Bemusterungen und Nachträge vereinbart wurden, desto mehr Positionen gleichen wir mit dem tatsächlich Gebauten ab.
Hilfreich ist, wenn Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne vorab vorliegen. Dann lässt sich die Begehung gezielt vorbereiten, und wir wissen schon vor dem Termin, welche Ausstattung, welche Maße und welche Materialien vertraglich zugesagt wurden.
Ob nach der Abnahme ein weiterer Ortstermin zur Kontrolle der Nachbesserungen gewünscht ist, legen wir gemeinsam fest und berücksichtigen diesen Termin dann ausdrücklich im Angebot.
Liegt das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, kommen Prüfpunkte zur hochwasserangepassten Ausführung hinzu, soweit diese sichtbar und vertraglich beschrieben ist.
In Schweinheim sind auf dem Gelände der früheren Ready Barracks und am südlichen Ortsrand neue Wohnquartiere entstanden, nachdem die US-Kasernen der Stadt zwischen 1990 und 1992 aufgegeben worden waren.
Bei Neubauten auf umgenutzten Flächen sehen wir bei der Abnahme genau auf Außenanlagen, Geländeanschlüsse und Sockel.
Am Hang zum Spessart kann Schichtenwasser auftreten; ob Abdichtung und Entwässerung sichtbar stimmig ausgeführt sind, prüfen wir am Objekt.
Strietwald wurde 1933 als Stadtrandsiedlung angelegt.
Die Aschaff verläuft auch an Strietwald vorbei durch das Stadtgebiet. Für die Aschaff ist, wie für den Main, ein Überschwemmungsgebiet für ein hundertjährliches Hochwasser festgesetzt.
Wer im Überschwemmungsgebiet bauen will, benötigt eine Ausnahmegenehmigung der Unteren Wasserbehörde der Stadt und muss hochwasserangepasst bauen.
Bei der Abnahme eines solchen Neubaus prüfen wir, ob die im Vertrag beschriebenen Maßnahmen sichtbar umgesetzt sind, etwa die Lage von Haustechnik, Rückstausicherung oder Lichtschächten.
Ob die Genehmigung selbst vorliegt, ist Sache des Bauherrn; wir halten fest, was am Bauwerk zu sehen ist.
Das heutige Nilkheim entwickelte sich ab 1933 auf der linken Mainseite in der Nähe früherer Kiesgruben.
Wo Gruben verfüllt wurden, können sich Böden ungleichmäßig setzen, und nahe dem Main kann Grundwasser in Höhe des Mainspiegels anstehen.
Bei der Abnahme achten wir daher auf frische Risse, Fugenbilder und Feuchtespuren im Keller, die auf solche Einflüsse hinweisen können.
Auch in den angrenzenden Gemeinden begleiten wir Abnahmen von neuen Häusern und Wohnungen.
In mainnahen Lagen der Nachbargemeinden können ähnliche Fragen zu Keller und Grundwasser auftauchen.
Ortstermine im Umland stimmen wir ebenso wie im Stadtgebiet nach Absprache mit Ihnen ab, sobald der Übergabetermin feststeht.
Bei einer Abnahme zählt, was sich ohne Öffnen von Bauteilen erkennen lässt. Florian Wurster geht Raum für Raum vor und hält jeden Befund mit Foto und Lagebezeichnung fest. Dabei geht es nicht um Geschmacksfragen, sondern um Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Zustand und um Ausführungsfehler, die die Substanz oder die Nutzung beeinträchtigen können. Gerade bei Neubauten, die kurz vor der Übergabe noch fertiggestellt werden, fallen manche Details erst beim genauen Hinsehen auf. Typische Prüfbereiche im Inneren eines neuen Reihenhauses oder einer Neubauwohnung sind:
Aschaffenburg liegt dort, wo die Aschaff in den Main mündet, und reicht im Osten bis an den Spessart heran. Aus dieser Lage zwischen Flussniederung und Mittelgebirgsrand ergeben sich bei Neubauten Fragen, die über saubere Oberflächen und vollständige Ausstattung deutlich hinausgehen.
Für Main, Aschaff, Kühruhgraben und den Gailbach sind Überschwemmungsgebiete für ein HQ 100 festgesetzt. Neubauten in diesen Flächen sind nur mit Ausnahmegenehmigung der Unteren Wasserbehörde und in hochwasserangepasster Bauweise zulässig.
Auch an kleineren Gewässern wie dem Hensbach kann ein faktisches Überschwemmungsgebiet bestehen, selbst wenn es nicht förmlich festgesetzt ist. Ob ein Grundstück betroffen ist, sollte der Bauherr vor Baubeginn geklärt haben.
Bei der Abnahme gleichen wir ab, ob die vertraglich zugesagten Vorkehrungen, etwa erhöhte Hauseingänge oder geschützte Technikräume, am Gebäude erkennbar umgesetzt wurden. Fehlt etwas, wird es als Abweichung vom Vertrag mit Foto in die Mängelliste aufgenommen.
Bei Gailbach am Spessartrand und am Godelsberg finden sich Diorit und Gneis aus dem kristallinen Vorspessart im Untergrund. Wo Fels flach ansteht, kann sich Hang- oder Schichtenwasser sammeln; feuchte Kellerwände oder Ausblühungen nehmen wir dort besonders ernst.
Auf aufgefüllten Flächen in Mainnähe können ungleichmäßige Setzungen auftreten, die sich zuerst an Rissen in Außenanlagen, an abgesackten Pflasterflächen oder an Anschlussfugen zwischen Haus und Terrasse zeigen.
Was unter Belägen und Abdichtungen verborgen liegt, lässt sich bei der Abnahme nicht mehr einsehen. Dafür ist die baubegleitende Qualitätskontrolle während der Bauphase gedacht.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer lässt sich der gebaute Zustand mit dem Vereinbarten vergleichen. Fehlende Dokumente können Sie in der Regel beim Bauträger anfordern. Bitte legen Sie, soweit vorhanden, bereit:
Die Abnahme ist eine Frage des Vertragsrechts zwischen Ihnen und dem Bauträger. Sie steht neben den öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Für Aschaffenburg sind folgende Stellen und Regeln von Bedeutung:
Kommt es zum Streit, ist je nach Streitwert das Amtsgericht oder das Landgericht Aschaffenburg (beide Erthalstraße 3) zuständig, im Instanzenzug das Oberlandesgericht Bamberg. Ein sorgfältiges Protokoll hält den Zustand am Tag der Abnahme fest.
Die Tabelle zeigt, welche Bereiche wir bei der Abnahme betrachten und in welcher Form das Ergebnis für Sie und den Bauträger festgehalten wird.
| Bereich | Worauf wir achten | Festgehalten als |
|---|---|---|
| Innenräume | Oberflächen, Beläge, Fenster, Türen | Foto mit Raumangabe |
| Gebäudehülle | Fassade, Sockel, Dachentwässerung | Foto und Beschreibung |
| Keller | Feuchtespuren, Risse, Durchdringungen | Vorbehalt im Protokoll |
| Vertrag | Abgleich mit Baubeschreibung | Liste der Abweichungen |
Alle Punkte werden anschließend mit Ihnen besprochen, bevor Sie Ihre Abnahmeerklärung abgeben.
Bei der Abnahme steht Ihnen meist ein routinierter Vertreter des Bauträgers gegenüber. Umso wichtiger ist eine Begleitung, die allein Ihre Interessen im Blick hat. Achten Sie auf:
Florian Wurster bietet weder Bau- noch Sanierungsleistungen an und ist Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel. Seine Befunde sind technisch begründet und mit Fotodokumentation belegt. Ortstermine in Aschaffenburg und den angrenzenden Gemeinden stimmen wir nach Absprache ab.
Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass das Werk im Wesentlichen dem Vertrag entspricht. Das ist eine Erklärung, die Sie als Auftraggeber selbst abgeben. Ab diesem Zeitpunkt beginnt nach § 634a BGB die Verjährung, und die Beweislast für später entdeckte Mängel verschiebt sich in der Regel auf Ihre Seite.
Nach § 640 BGB können Sie die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Wegen unwesentlicher Mängel ist das nicht vorgesehen. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, erläutert Florian Wurster anhand der Befunde.
Ein Vorbehalt hält fest, dass Ihnen ein Mangel bekannt ist und Sie Ihre Rechte daraus nicht aufgeben. Ohne Vorbehalt kann gemäß § 640 Abs. 3 BGB Ihr Recht verloren gehen, Nacherfüllung oder Minderung zu verlangen.
Ist die VOB/B wirksam vereinbart, regelt § 12 VOB/B die förmliche Abnahme. Jede Partei kann sie verlangen; das Ergebnis wird in einer gemeinsamen Niederschrift festgehalten, einschließlich der Vorbehalte wegen bekannter Mängel und einer Vertragsstrafe.
Beim Reihenhaus nehmen Sie in der Regel das gesamte Gebäude samt Außenanlagen ab. Bei einer Eigentumswohnung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Wie und durch wen das Gemeinschaftseigentum abgenommen wird, ergibt sich meist aus dem Bauträgervertrag. Wir prüfen vorab, welche Bereiche bei Ihrem Termin tatsächlich zur Abnahme anstehen.
Wichtig sind Bauvertrag oder Bauträgervertrag mit Nachträgen, Baubeschreibung, Bemusterung und Pläne. Bei Wohnungen kommt die Teilungserklärung hinzu. Eigene Fotos und Notizen aus der Bauphase helfen, bereits gemeldete Mängel wiederzufinden und gezielt nachzusehen, ob sie inzwischen behoben wurden.
In Aschaffenburg sind für Main, Aschaff, Kühruhgraben und Gailbach Überschwemmungsgebiete für ein hundertjährliches Hochwasser festgesetzt. Wer dort baut, braucht eine Ausnahmegenehmigung der Unteren Wasserbehörde und muss hochwasserangepasst ausführen. Bei der Abnahme gleichen wir ab, ob die im Vertrag beschriebenen Vorkehrungen am Gebäude sichtbar umgesetzt sind, zum Beispiel die Anordnung der Haustechnik, eine Rückstausicherung oder geschützte Öffnungen im Kellerbereich.
Die Abnahmebegleitung findet am Ende statt und erfasst, was dann sichtbar ist. Viele Bauteile wie Abdichtungen, Dämmung oder Leitungen sind zu diesem Zeitpunkt bereits verdeckt. Wer die Arbeiten schon während der Bauzeit begleiten lassen möchte, findet dazu Informationen auf der Seite zur Baubegleitung. Die Abnahme selbst bleibt davon getrennt: Sie ist der rechtliche Schlusspunkt, an dem Sie mit Vorbehalten Ihre Ansprüche sichern und mit dem nach § 634a BGB die Verjährung beginnt.
Schildern Sie uns kurz Objekt, Vertragsart und den geplanten Übergabetermin. Florian Wurster klärt mit Ihnen, welche Begleitung passt, und Sie erhalten vorab ein verbindliches Angebot.
Manche Fragen gehören nicht in die Abnahme, sondern in die Zeit davor oder danach. Für Prüfungen während der Bauphase, für die Dokumentation eines eingetretenen Schadens und für die Einschätzung eines Bestandsobjekts gibt es eigene Leistungen.
Jede dieser Leistungen setzt einen eigenen Schwerpunkt und ergänzt die Begleitung bei der Abnahme an anderer Stelle.
Erreichen können Sie uns telefonisch oder per E-Mail. Wir besprechen Ihr Vorhaben, klären offene Fragen zur Abnahme und stimmen bei Bedarf einen Ortstermin mit Ihnen ab.
Direkter Draht
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Ortstermine stimmen wir nach Absprache im gesamten Stadtgebiet ab, ebenso in Goldbach, Haibach, Hösbach, Großostheim oder Sulzbach am Main. Einen Überblick über alle Leistungen bietet die Startseite des Sachverständigenbüros.